Jak bezpiecznie zarabiać 5% w skali roku z wynajmu mieszkań bez kupowania mieszkań?
Paragony z pierwszych inwestycji w kruszce.
Krótka historia i płynące z niej wnioski:
Już od początku chciałem inwestować w nieruchomości, ale 10 lat temu jeszcze nie miałem tyle pieniędzy. Tymczasowy wybór padł na złoto i srebro fizyczne.
Była to bardzo szybka lekcja, że przez nieznajomość podatków mogę być już na starcie stratny o -23% przez podatek VAT (zrobiło mi się wtedy naprawdę gorąco!), a w momencie chęci sprzedaży może się okazać, że nikt nie jest zainteresowany odkupieniem ode mnie tych kruszców.
I co wtedy?
Jakoś wcześniej nikt nie nagłaśniał tematu podatków i ile zachodu będzie potrzeba, aby w ogóle sprzedać ten towar. Wszyscy tylko pięknie obiecywali jaka to świetna inwestycje, że złoto i srebro jest niedowartościowane.
Dzisiaj w świecie nieruchomości widzę dokładnie to samo.
Naganiacze na zakup nieruchomości, których sens inwestycji jest mocno wątpliwy. Nakłanianie do łamania prawa budowlanego. Okłamywanie co do stanu technicznego. Wyłudzanie wyższej prowizji przez pośredników niż wcześniej umówiona. Sprzedaż lokali użytkowych pod płaszczykiem "mieszkania". Ukrywanie dodatkowych opłat i kosztów w firmach inwestowania grupowego, przez co wynik końcowy takiej inwestycji staje się ujemny.
Zadałem sobie pytanie: Czy to naprawdę musi tak wyglądać? Czy nie można po prostu spełniać obietnicy i ponosić pełną odpowiedzialność za czyny, słowa i powierzone pieniądze bez dopisku "z ograniczoną odpowiedzialnością"?
Spełnione obietnice bez dopisku "z ograniczoną odpowiedzialnością"
Jak działa inwestowanie z Wynajmo.pl?
Inwestowanie polega na udzieleniu pożyczki, za którą wspólnie z pożyczkami od innych inwestorów są kupowane mieszkania na wynajem. Wypłaty odsetek dla inwestorów pochodzą z czynszów najmu.
Poniżej w kilku krokach są opisane szczegóły tej inwestycji:
1. Ile można zarobić i skąd biorą się pieniądze na wypłaty odsetek?
2. Jakie nieruchomości są kupowane i dlaczego?
3. Jakie są koszty inwestycji?
4. Jak można wziąć w tym wziąć udział i jakie są zasady wyjścia z inwestycji?
1. Ile można zarobić i skąd się biorą pieniądze na wypłaty odsetek?
Na początek można zarobić 5% w skali roku. Stawka ta obowiązuje dla nowych inwestorów. Po upływie 12 miesięcy renegocjujemy stawkę. Wypłaty odsetek są dokonywane co miesiąc, kwartalnie lub na koniec umowy, wg preferencji inwestora.
Pierwsza wypłata odsetek już nawet po 30 dniach
Pieniądze na odsetki dla inwestorów
pochodzą z czynszów najmu mieszkań, które są kupowane za pieniądze od inwestorów. Nie jest wymagane, aby inwestor
wchodził w inwestycję tylko w momencie, gdy podchodzimy do zakupu kolejnej nieruchomości. Firma generuje na tyle wysokie zyski, aby pokryć wypłatę odsetek do czasu zebrania środków na zakup kolejnej nieruchomości.
Wypłacamy około 80-85% dochodu generowanego z czynszów najmu inwestorom.
| Miesiąc | Miesięcznie | Kwartalnie | Rocznie |
| 0. | -10.000,00 | -10.000,00 | -10.000,00 |
| 1. | +33,75 | +0 | +0 |
| 2. | +33,75 | +0 | +0 |
| 3. | +33,75 | +101,25 | +0 |
| 4. | +33,75 | +0 | +0 |
| 5. | +33,75 | +0 | +0 |
| 6. | +33,75 | +101,25 | +0 |
| 7. | +33,75 | +0 | +0 |
| 8. | +33,75 | +0 | +0 |
| 9. | +33,75 | +101,25 | +0 |
| 10. | +33,75 | +0 | +0 |
| 11. | +33,75 | +0 | +0 |
| 12. | +10.033,75 | +10.101,25 | +10.405,00 |
Bez tłumaczeń, że rynek się zmienił
2. Jakie nieruchomości są kupowane i dlaczego?
Bezpieczeństwo powierzonych środków od inwestorów jest priorytetem, dlatego też dobór odpowiedniej nieruchomości jest kluczowy, aby zapewnić stabilny przewidywalny przychód z najmu, pomimo zawirowań w Polsce na świecie, a także, żeby zagwarantować sprawną i szybką sprzedaż nieruchomość, gdy inwestorzy zdecydują, aby wyjść z inwestycji.
Dlatego też NIE są kupowane:
- mieszkania przerabiane na mikrokawalerki będące na jednej księdze wieczystej (z uwagi na ryzyko nakazu przywrócenia stanu pierwotnego przez PINB na własny koszt, a także częste nieprawidłowości w systemie wentylacyjnym w obu mieszkaniach z powodu braku dostępu do wymaganej ilości kominów),
- lokale użytkowe z funkcją mieszkalną (niektórzy deweloperzy chcący przeskoczyć Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który nie przewiduje lokali mieszkalnych na danym terenie, budują tzw. lokale użytkowe z funkcją mieszkalną, charakteryzują się one tym, że nie można ich kupić na kredyt hipoteczny, gdyż nie jest to lokal mieszkalny, tylko użytkowy, czyli trudniej potem sprzedać taką nieruchomość, a także podatki od nieruchomości są dużo wyższe, gdyż przy zwykłym lokalu mieszkalnym, np. we Wrocławiu od 2021 roku za lokal mieszkalnym o metrażu 50m2 zapłacimy rocznie 42,50 zł (0,85 zł/m2), co często jest wręcz pomijalne, natomiast przy lokalu użytkowym za ten sam metraż zapłacimy rocznie 1.242,00 zł (24,84 zł/m2),
- duże mieszkania podzielone na sporą ilość pokoi (jeszcze przed pandemią zauważalny był znaczący spadek zainteresowania najmem pokoi w takich mieszkaniach, a teraz kiedy studentów jest jeszcze mniej i ludzie chcą ograniczać kontakt z przypadkowymi ludźmi, decydują się na wynajem pokoi w mniejszych mieszkaniach lub wynajem całych mieszkań (2-3 pokojowych) ze znajomymi),
- mieszkania w kamienicach (z uwagi na bardzo częsty słaby stan techniczny budynku),
- mieszkania nowe od deweloperów (z uwagi na wysoki poziom ceny do prognozowanych przychodów z najmu, najemca nie zapłaci o 30% większego czynszu tylko dlatego, że budynek jest nowy, ponadto mieszkania te nie są często w tak atrakcyjnych lokalizacjach jak bloki z wielkiej płyty.
Jakie mieszkania są kupowane:
- takie, które w przyszłości da się łatwo sprzedać,
- są w lokalizacjach lubianych przez najemców,
- blisko komunikacji miejskiej,
- bez wad technicznych i prawnych,
- najczęściej są to po prostu mieszkania w blokach z wielkiej płyty w centrum Wrocławia.
Klucze do zarządzanych mieszkań.
Kuchnia w mieszkaniu przy ul. Głogowskiej we Wrocławiu.
Sypialnia w mieszkaniu przy ul. Młodych Techników we Wrocławiu.
Brak dodatkowych formalności i ukrytych opłat
3. Jakie są koszty inwestycji?
Pierwszym kosztem jest podatek PCC od pożyczki, który wynosi 0,5% od kwoty pożyczki. Koszt ten ponosi nasza firma. Oznacza to tyle, że w przypadku zainwestowania przez inwestora 10.000zł, odprowadzamy do Urzędu Skarbowego 50zł, a pozostałe 9.950zł jest kwotą, którą pozostaje na inwestycje.
Nie zmienia to jednak faktu, że wypłacane inwestorom odsetki są naliczane od kwoty 10.000zł, a na koniec umowy zwracane jest całe 10.000zł.
Drugim kosztem jest podatek od zysków kapitałowych, tzw. podatek Belki. Podatek ten jest naliczany i pobierany od wypłacanych odsetek, a stawka tego podatku wynosi 19%. Oznacza to tyle, że w przypadku odsetek w wysokości 100zł, to z tych 100zł na konto inwestora trafia 81zł, a na konto Urzędu Skarbowego zostaje wysłane 19zł. Dla osób fizycznych mamy obowiązek robić to w imieniu inwestora.
Osoby fizyczne nie mają żadnych dodatkowych, formalnych obowiązków. Podatek do Urzędu Skarbowego jest odprowadzany w imieniu inwestora.
Firmy natomiast otrzymują całość odsetek i samodzielnie są zobowiązana do rozliczeń z Urzędem Skarbowym.
4. Jak można wziąć w tym wziąć udział i jakie są zasady wyjścia z inwestycji?
Aby wziąć w tym udział, wypełnij jeden z poniższych formularzy. Dalsze kroki będą przedstawione telefonicznie lub przez e-mail.
Umowa podpisywana jest na czas 12 miesięcy. Istnieje możliwość skrócenia tego terminu z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Oznacza to, iż najkrótszy możliwy czas trwania umowy to 4 miesiące.
Okres ten wynika z dwóch powodów.
Po pierwsze ponosimy dodatkowy koszt związany z zawarciem umowy, który niezależnie od czasu trwania umowy wynosi 0,5% od całej kwoty kapitału i najzwyczajniej nie opłaca nam się zawierać umów na krótszy okres.
Po drugie, w przypadku inwestorów inwestujących większe kwoty (powyżej 50.000zł) może się tak zdarzyć, że będziemy musieli sprzedać jakąś nieruchomość. Okres 3 miesięcy w zupełności wystarczy do upłynnienia nieruchomości po satysfakcjonującej dla nas cenie.
Najprawdopodobniej jednak najczęściej będziemy mogli zaproponować skrócenie tego okresu, gdyby pojawiła się taka potrzeba.
Świadectwo nadania licencji Zarządcy Nieruchomości przez Polską Federację Rynku Nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Dane firmy:
Idle Estate Mateusz Kowalski
ul. Bema 14, 98-300 Wieluń
NIP: 832-201-30-76
Drugi adres siedziby:
ul. Św. Mikołaja 56-57/203
50-127 Wrocław
Potwierdzenie tych danych można znaleźć na stronie rządowej kilkając "Znajdź przedsiębiorcę", a następnie wpisując np. numer NIP na stronie:
https://prod.ceidg.gov.pl/
Środki są przechowywane na koncie bankowym w celu zgromadzenia i w oczekiwaniu na okazje inwestycyjne, aby je sfinansować, gdy taka okazja się pojawi. W przypadku niezgromadzenia wystarczającej ilości środków do zakupu nieruchomości te pieniądze po prostu czekają na koncie. Może się tak zdarzyć, że w przypadku krótkiego okresu trwania umowy pieniądze te nie będą użyte. Nie zmienia to jednak faktu, że odsetki dla inwestora są wypłacane w każdej sytuacji.
Środki na wypłaty odsetek pochodzą z czynszów najmu nieruchomości już wcześniej zakupionych. Ostatnia nieruchomość została zakupiona 29 maja 2020 roku przy ul. Młodych Techników we Wrocławiu.
Jako zarządca mieszkań na wynajem zauważyłem, że zgłaszają się do mnie przede wszystkim ludzie w dwóch sytuacjach. Pierwszy to taki, gdzie chcą kupić mieszkanie i żeby ktoś zajął się wynajmem tego mieszkania. W takich sytuacjach kupowaliśmy mieszkanie i wszystko przebiegało sprawnie. Drugi to taki, gdzie zgłaszali się do mnie ludzie z jakimś problemem z mieszkaniem, które już nabyli. W takim momencie taki problem bardzo trudno rozwiązać.
Zdarzało się nawet, że ludzie zakupili nieruchomość, która praktycznie jest niesprzedawalna. Na nieruchomości ciążą wady prawne, techniczne lub lokalizacja jest na tyle zła, że najlepszą opcją jest sprzedać mieszkanie i kupić inne. To jednak jest duże przedsięwzięcie - kupić i sprzedać mieszkanie (często z problemami), a ci ludzie po prostu chcieli ulokować oszczędności i zarabiać na wynajmie. Nie mieli pojęcia w jakie "bagno" mogą się wpakować. Wiedząc więc jaki jest cel ludzi i chcąc oszczędzić im kłopotów połączyłem wszystkie "klocki do siebie" i tak powstała bezproblemowa forma inwestowania w nieruchomości.
Plany na przyszłość związane są z przekształceniem firmy w spółkę działającą na zasadzie REIT-ów, czyli bardzo podobny system działania co wyżej opisany z tą różnicą, że dochody dla inwestorów nie są opodatkowane podatkiem dochodowym. Być może będzie to w formie Prostej Spółki Akcyjnej, czyli spółki kapitałowej, której możliwość założenia miała być już dostępna w marcu 2020 roku, jednak plany te zostały przesunięte na marzec 2021 roku.
Nie, udzielenie pożyczki nie wiąże się z żadnymi obowiązkami. Zarówno zapłatą podatku PCC od pożyczki, jak i odprowadzeniem podatku od zysku kapitałowych w imieniu inwestora zajmuje się firma. Inwestor nie uczestniczy też na żadnym etapie w procesie wyszukiwania nieruchomości do kupienia, remontu i wynajęcia.
Inwestorowi wypłacane są odsetki w wysokości 5% rocznie. W zależności od preferencji inwestora, odsetki te mogą być wypłacane miesięcznie, kwartalnie lub rocznie. Tak samo jak inne instytucje podajemy wartość brutto odsetek. Oznacza to, że od tej kwoty będzie pobrany podatek od zysków kapitałowych i odprowadzony w imieniu inwestora do Urzędu Skarbowego.
Przykład:
Zainwestowane: 10.000 zł
Odsetki brutto rocznie: 500 zł
Podatek: 95 zł
Odsetki netto rocznie: 405 zł
Pierwsza umowa pożyczki podpisywana jest na 12 miesięcy z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Oznacza to, że jeżeli umowa zostanie wypowiedziana w pierwszym miesiącu, to w momencie upłynięcia 4 miesiąca zostanie zakończona.
Jeżeli inwestor z góry wie, na jaki okres chce podpisać umowę, możemy to zawrzeć w treści. Nie będzie to jednak okres krótszy niż 4 miesiące.
Okres ten wynika z dwóch powodów:
1). Od każdej pożyczki firma odprowadza podatek w wysokości 0,5% niezależnie od czasu trwania umowy, nawet jeżeli miałby być to tylko 1 dzień. Okres 4 miesięcy jest więc minimalny, aby to się w ogóle opłacało.
2). W przypadku inwestorów z większym budżetem, może czasem wystąpić konieczność sprzedaży jednej nieruchomości. W tym celu potrzebujemy do 3 miesięcy, aby zgromadzić środki.
Najczęściej jednak będziemy w stanie zaproponować nawet skrócenie tego okresu. Wiedząc bowiem, że jakiś inwestor chce wyjść z inwestycji nie będziemy poczyniać kroków inwestycyjnych i kupować kolejnej nieruchomości, by od razu musieć ją sprzedać.
W takich sytuacjach po prostu ustalamy dogodny dla inwestora termin zakończenie umowy i wypłaty kapitału wraz z odsetkami. Skrócenie tego okresu w takiej sytuacji także będzie dla nas na rękę, gdyż będzie się po prostu wiązało z niższymi odsetkami, gdy ten kapitał czekał na inwestycję.
Aby wypowiedzieć umowę wystarczy poinformować o tym telefonicznie lub mailowo, a całą procedurę dokonamy już zdalnie, przez e-mail.
Tak, jak najbardziej. Nawet rekomendujemy zawarcie dwóch lub więcej umów na różne kwoty na wypadek nieprzewidzianych lub planowanych wydatków, np. naprawa samochodu, wakacje, wesele, odłożenie na wkład własny do zakupu domu, aby móc wychodzić z inwestycji w dogodnym dla siebie czasie i w wybranej kwocie.
Tak, jest taka możliwość.
Nie, udzielenie pożyczki nie wiąże się z wizytą u notariusza.
Wzór umowy można zobaczyć pod tym linkiem:
https://wynajmo.pl/_files/200000152-577d8577db/umowa-pozyczki-wzor.pdf
Po więcej informacji zapraszam do kontaktu pod numerem tel.: +48 661 800 751, mailowo pod adresem kontakt@idleestate.pl lub na Facebook: https://www.facebook.com/wynajmo.
Oferta promocyjna dla nowych klientów.
Oferta
standardowa.
Oferta tylko dla stałych klientów.
Nota prawna
Inwestowanie wiąże się z ryzykiem. Jego poziom jest tym wyższy, im wyższy jest zysk, jaki może przynieść dana inwestycja. Uczestnik powinien mieć świadomość możliwości osiągnięcia zysku, ale również poniesienia straty. Inwestowanie wiąże się z obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.
Dyskusja
Wynajmo.pl
Obsługujemy najem długoterminowy mieszkań i pokoi we Wrocławiu.
Naszą misją jest oszczędzanie czasu, stresu i kłopotu związanego z samodzielnym obsługiwaniem najmu przez właścicieli mieszkań.
Wierzymy, że zarządzenie mieszkaniami na wynajem w sposób grupowy pozwala robić to ekonomiczniej niż samodzielna obsługa jednego mieszkania.
Dzięki temu oszczędzamy czas i pieniądze właścicieli mieszkań, aby mogli je
oni
spożytkować na rzeczy dla nich naprawdę ważne.
Social media:
Dane firmy
Idle Estate Mateusz Kowalski
NIP: 832-201-30-76
Regon: 101682665
ul. Bema 14
98-300 Wieluń
Adres siedziby we Wrocławiu
ul. Św. Mikołaja 56-57/203
50-127 Wrocław
Kontakt:
Mateusz Kowalski
tel.: (+48) 661 800 751
e-mail: kontakt@idleestate.pl