Ryzyka

01/01/2020

Racjonalnie podchodząc do inwestowania należy także zwrócić uwagę na ryzyka, jakie się z tym wiążą. 

Oto najważniejsze z nich i jak sobie z tym radzimy. 

1. Ryzyko braku zapewnienie środków na wypłaty odsetek dla inwestorów z czynszów najmu spowodowane brakiem popytu na najem ze strony najemców.

Ryzyko to może wystąpić w przypadku gwałtownych zmian demograficznych, zwiększenia liczby zachorowań na COVID-19, a co za tym idzie poszerzenia obostrzeń sanitarnych i ograniczeniu funkcjonowania działalności gospodarczych.

Obecnie głównym trzonem najemców są osoby pracujące.

Ryzyko wystąpieniach tych skutków jest na stosunkowo niskim poziomie, gdyż pomimo iż rząd pokazał już swoją nieprzewidywalność w decyzjach, to mimo to najgorsze skutki w najmie mamy już za sobą.

Odpływ studentów uczących się obecnie zdalnie oraz obcokrajowców wracających do swoich rodzimych krajów wystąpił już w marcu/kwietniu 2020 roku. Obecny poziom popytu na najem będzie się utrzymywał lub polepszał w przypadku luzowania obostrzeń sanitarnych i otwierania gospodarki oraz powrotu uczelni do zajęć stacjonarnych.

2. Ryzyko braku zwrotu środków w umówionym terminie.

Powodem takiego ryzyka może być zsynchronizowanie się jednocześnie zakupionego kolejnego mieszkania na wynajem oraz wnioski o rezygnację i wyjście z inwestycji od inwestorów.

Na taką sytuację jest przygotowanych kilka wariantów.

Po pierwsze, nieruchomości kupowane są poniżej ceny rynkowej. Oznacza to, że nawet w przypadku nagłej konieczności sprzedaży, to dalej mogą być one oferowane w atrakcyjnej cenie kolejnemu nabywcy, aby sprzedaż ta nastąpiła w przeciągu 1 miesiąca.

Po drugie, umowy najmu podpisywane z najemcami są z 2-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Oznacza to, że w przypadku, gdyby znalazł się kupiec, który chce nabyć mieszkanie i tam zamieszkać, to wszystkie terminy zgrywają się ze sobą, aby dopełnić warunki umowy z każdą stroną.

Po trzecie, z uwagi na to, że są to mieszkania wynajęte i generujące konkretny, powtarzalny i udokumentowany dochód, to są one również atrakcyjne dla inwestorów chcących kupić takie mieszkanie na wynajem. W takim przypadku umowy najmu zostają przepisane na nowego właściciela.

3. Ryzyko braku zwrotu środków z innego powodu.

Całkiem możliwe, że jest to najczęstsza niewypowiedziana obawa. Zapadnięcie się pod ziemię i co dalej? Zakładanie nieuczciwości i samo wypowiedzenie jej na głos może rodzić pewien zgrzyt i zaburzyć relację między stronami. Jest to całkowicie zrozumiałe dlaczego więc temat ten nie jest zbyt często poruszany otwarcie.

Załóżmy jednak, że sytuacja ta wynikła z innego powodu niż umyślne, celowe działanie na szkodę drugiej strony. Powodem może być np. śmierć lub poważny wypadek.

W przypadku śmierci zobowiązania oraz majątek trafiają do masy spadkowej i co prawda czas zwrotu środków może być wydłużony, jednak całe zobowiązanie jest pokryte wartością nieruchomości i spadkobierca będzie zobligowany to zobowiązanie uregulować przez sprzedaż nieruchomości i zwrot środków inwestorom.

W przypadku poważnego wypadku wchodzą w grę ubezpieczenia i przekazanie funkcji sprzedaży nieruchomości pełnomocnikowi oraz uregulowanie zobowiązań względem inwestorów.

W przypadku dziwnego zapadnięcia się pod ziemię będzie trzeba zgłosić sprawę do sądu, który wyznaczy komornika do sprzedaży nieruchomości i zaspokojenia wierzytelności względem inwestorów.